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杭州民宿近幾年爆發式增長背后是居高不下的轉手率

发布者: 魅力小编 | 发布时间: 2018-11-8 23:15| 查看数: 56| 评论数: 0|帖子模式

原標題:轉讓民宿,成豪宅經紀人新業務
          “楊梅嶺民宿整體轉讓,350m2,7個房間,房租50萬元/年,簽約10年已經營6年,無轉讓費。”
          “西湖景區精品酒店轉讓,800m2,19個房間,每個房間帶陽台,有獨立院子,車位13個,2017年新裝修。房租70萬元/年,合同還有9年。轉讓價格388萬元。”
          “白樂橋高大上精裝修民宿,小資情調裝修,305m2,前后帶院子,8個房間,頂樓房間都裝有玻璃天窗。租金36萬元/年,目前租約還剩7年。轉讓費110萬元。”
          今年以來,“民宿轉讓”信息頻頻出現在豪宅經紀人的微信朋友圈裡,其中不少都是才經營了一兩年就尋求脫手轉讓。
          從2015年爆發式增長,到如今光環漸退並進入洗牌期,杭州的民宿市場正在上演“圍城”:城裡的人想出去,城外的人想進來。
          民宿數量不斷增加
          轉手率也高得驚人
          杭州的民宿到底有多少家?杭州市旅委相關負責人表示,截至目前,據不完全統計,杭州登記的民宿數量已經超過3500家。
          資料顯示,2017年時,杭州民宿數量還不到3000家﹔2016年則在2800家左右。也就是說,杭州登記在冊的民宿數量正在從一年增加約200家,發展到一年暴增約500家。
          杭州的民宿從2010年開始起步,在2014年和2015年的時候開始了井噴式的增長,2016年和2017年處於持續增長的狀態。其中,青芝塢、白樂橋、四眼井及滿覺隴,是杭州民宿最為扎堆的熱門景區。此外,像九溪、楊梅嶺等也有不少民宿。
          青芝塢管委會工作人員孫琴告訴記者:“這幾年青芝塢的民宿數量是井噴式增長的。從2015年的35家,到今年已經有109家民宿,而且不少民宿還不止租了一幢民房,據統計,現在用作民宿的就有120幢。”
          青芝塢主街不過800米長,即使加上2016年剛剛整治完的蘭家灣主街150米,在這短短約一公裡路的小街區,總共有233幢白牆黛瓦的民房,除了73幢在做餐飲和一部分是村民自住,其余多為民宿。
          西湖街道辦公室工作人員也表示:“白樂橋大約300多幢民房,除了三分之一是自住,以及一部分餐飲,民宿已經有130多家。”
          但是民宿生意並非想象中那麼好做。杭州西湖景區民宿協會副會長劉曉明稱,去年一年杭州民宿的轉手率約有30%。如果從2010年杭州民宿剛剛起步開始算起,轉手率已經高達60%~70%。
          競爭較為激烈
          不少民宿沒錢賺
          周一下午,走在四眼井的山路上,記者看到沿街兩側既有大量民宿空置,也有成片的正在裝修的民宿。已在四眼井開了8年“茶香麗舍”民宿的老板老倪告訴記者:“和我同時期開始做民宿的,到現在隻剩下我還在堅守。這個行業其實更新非常快,一邊是每年的民宿數量不斷在增加,另一邊是老民宿轉手后換了新招牌,也有一些民宿看似招牌沒變,其實老板早就換了一撥人。”
          不用朝九晚五去上班,天天住在景區,有自己的小院,喝茶賞景,結交五湖四海來的朋友。這聽上去很美,也是絕大多數民宿老板的初衷。隻不過,理想豐滿的同時,現實卻未必如此。
          小馬就是個例子,5年前因為不想上班了,他到青芝塢開了家民宿。今年7月,小馬把民宿轉手了。“一把辛酸淚。當初想得太美好,后來發現完全不是這麼一回事。”
          小馬說:“2013年剛來時,青芝塢的民宿才30來家左右,而且稍微精品一點的也就十幾家。”小馬在青芝塢主街上租了一棟民房,4層樓,面積將近400m2,有12個房間。雖然每年30萬元的租金並不便宜,但小馬還是一口氣簽了10年的租約。從設計到裝修,小馬用了小半年,前期投入了80多萬元,這還不算水電、人工、消耗品等的支出。
          總共26個床位,如果入住率達到100%的話,一天的總收入在3960元左右。小馬表示:“杭州民宿行業的淡旺季是非常清晰的。一般旺季,尤其是節假日、周末,入住率能到九成以上﹔而淡季以及平時工作日,其實入住率就很低,平均大概在三成左右。”
          旺季大概120天左右,淡季及平時工作日的天數大概為245天左右。算下來,小馬的這家民宿,旺季的收入大概是3960×0.9×120=42.768萬元,淡季的總收入大概是3960×0.3×245=29.106萬元。也就是說,一年的住宿總收入大概是72萬元左右,光景好的話可能再高數萬元。
          但是,民宿每年的開支也相當大。首先,房租作為大頭,每年就要刨去30萬元﹔其次,12個房間的規模,一般需要招3名左右的員工日常運營,每名員工月薪在4000~4500元左右,人力資本開支每年在15萬~16萬元左右﹔水電及床單布草洗漱品等消耗品,每年也要開支數萬元﹔還有日常維護等費用……七七八八加起來,每年開支也要50多萬元。也就是說,一年經營下來,盈利隻有20萬元上下,可能還不如上班的收入高。
          如果算上開民宿的前期80多萬元裝修投入,小馬至少需要4年才能回本。但是一般4~5年后,民宿普遍面臨需要重新裝修的問題,又是一大筆投入……
          而隨著民宿的增加,競爭也越來越激烈。小馬表示:“2013年下半年裝修完后開始營業,起初生意真的不怎麼樣,民宿熱潮爆發是在2015年,然后一直熱到2017年下半年,之后就明顯感覺市場在降溫,確實民宿越開越多,競爭太激烈。”
          小馬總結:“這5年,從收入和支出角度來看,其實是虧的,但從人生經驗上看,還是有不少收獲。只是我無法再堅持下去。”
          租金不斷上漲
          房費卻在下降
          像小馬這樣,想從民宿這座“圍城”裡逃出來的人,很多。
          豪宅經紀人小陳說,今年以來托他找客戶轉讓的民宿少說也有十幾家。他還被人拉進了一個大概200人左右的民宿群,群裡都是在杭州開民宿的人,群裡平時聊天也不多,大家有一搭沒一搭的。有一天,小陳在群裡說起,自己有個朋友想找合適的場所開民宿,“結果,立馬有20多個民宿主人私信我。”
          小陳跟很多轉讓民宿的客戶聊過,也去西湖景區的白樂橋、四眼井、滿覺隴等幾個民宿密集區踩點過,他直言,民宿這行現在是越來越難做了。
          高漲的租金,是很多民宿主人難以承受之重。這些年,杭州民宿租金上漲,200m2左右的民宿從十年前15萬~20萬元/年,漲到了現在普遍要40萬元/年。且民宿裝修成本也逐年提高,一棟200m2的精品民宿裝修動輒就是上百萬元。
          而民宿的房費定價,這兩年卻在下滑。記者採訪的多家民宿,都發現從2017年下半年開始,訂單量和實際入住率下滑明顯。比如白樂橋一帶的一些精品民宿,2016年那會兒,房費就在800~900元/間/晚,到了今年,卻已經降到500~600元/間/晚。
          此外,民宿的大半訂單,都是攜程、飛豬這樣的住宿預訂平台過來。從去年到今年,這些平台將佣金比例提高到約15%。
          不過,有人想逃出“圍城”,也有人依舊抱著美好的想象進入。與此同時,有不少民宿在激烈競爭中活得好好的。西湖景區民宿協會副會長劉曉明將目前杭州效益較好的民宿經營手法分為三類:
          第一類民宿,有自己的經營思路,逐步擴張,沉澱自己的客戶群。例如滿覺隴的“簡象”設計師風格民宿,走“時髦、避世、精致”路線,因為定位精准,加上裝修品位出眾,像迪麗熱巴這樣的當紅明星都來住過。更有不少廣告公司來此取景,很多淘寶店和網紅也喜歡到這裡拍照,於是對外租借拍照場地業務應運而生,4000元/天的定價,生意很好。目前這一業務的收入已經達到住宿收入的25%左右,可謂異軍突起。
          第二類民宿,能夠熟練運用新媒體資源。例如玉皇山的別止民宿,老板本身就是微博攝影達人,可以利用自己的微博進行營銷。
          第三類民宿,能夠熟練運用OTA(Online Travel Agency,即“在線旅行社”)杠杆,例如,民宿方能和攜程等網上訂房app簽訂包銷合同或者階梯佣金。目前,攜程的佣金返點在15%,若能簽訂更節省成本的包銷合同,在推廣的同時,也能獲得更大的利潤。(記者 印夢怡 李毅恆 徐叔競)

        
        (責編:王艷、張喜艷)

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